사용대차확인서 임대기간 작성 기준

최근 개정된 세법은 임대기간을 적지 않은 사용대차확인서 1년짜리 증여로 보고 높은 가산세까지 부과될 수 있습니다. 올 해부터는  13억 1,900만원 이하 무상 사용 5년 면제 규정도 없어졌기 때문에 가족간에도 정확한 임대기간을 적어 두지 않으면 세무 조사, 분쟁으로 이어질 위험이 높아졌습니다. 오늘 글은 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 최신 법령, 절세 전략, 작성 실무를 정리했습니다.

 

무상으로 거주 중인 부모 집에서 언제까지 머물러도 될까 하고 고민해 본 적 있으십니까?

저는 매주 부동산 상담을 진행하면서 사용대차확인서에 임대기간을 안 적으면 정말 문제가 되나요? 라는 질문을 수차례 받습니다. 겉보기에는 가족 간 호의 계약이라 단순해 보일 수 있지만 기간 란을 비우는 순간 세무 리스크와 분쟁 위험이 급격히 높아집니다. 이 글에서는 초보자 분들도 쉽게 핵심을 파악할 수 있도록 사용대차확인서 임대기간의 법적 기준부터 실무 작성 방법, 2025년 최신 세법까지 정리해 드리겠습니다.

 

사용대차확인서 임대기간이란?

사용대차는 대가 없이 빌려주는 호의적 계약이지만 민법상 차용 계약과 동일한 구속력을 가집니다. 계약서에는 목적물, 사용 용도, 임대기간을 반드시 기재해야 하고, 기간이 공란이면 민법 제635조에 따라 상당 기간으로 추정되며, 세법상은 1년으로 간주됩니다 . 특히 상속,증여 과세에서는 무상사용 이익을 5년 단위로 묶어 계산하므로 기간 기재 여부가 곧 세액 결정의 시작입니다.
제가 최근 자문한 사례를 보게 되면, 장모님 소유 아파트에 사위가 무상 거주하면서 계약서를 쓰지 않았고 4년 뒤 장모님이 지분 일부를 매각하려다 양도세 계산 과정에서 무상사용이익 증여 의심으로 세무서 통보를 받았습니다.

기간 미기재가 단초가 된 것입니다.

 

최신 세법 확인

2025년 1월 개정된 농지법 시행령은 농지(임대차·사용대차) 종료명령서 서식을 새롭게 도입해 종료 기한을 명확히 규정했습니다 . 국세청도 올 해부터 홈택스의 기타소득 신고 페이지에 무상사용 이익 입력 란을 따로 마련해 신고 누락 시 20% 가산세를 부과한다고 예고했습니다.
또한 상속세 및 증여세법은 임대기간을 기재하지 않았을 때 증여시기를 무상사용 개시일로부터 1년으로 봅니다 . 즉 기간 미기재는 1년이란 공식이 자동으로 성립돼 과세가 앞 당겨질 수 있습니다. 지난 해 국세청 통계를 보면 무상사용 증여 과세 건수는 전년 대비 12.4%가 증가했는데, 미기재, 오기재 사례가 그 원인의 38%를 차지했습니다 .

실수 하나가 세무 리스크로 직결될 수 있습니다.

 

특히 올 해부터는 13억 1,900만 원 이하 부동산은 5년 이상 무상 사용해도 과세하지 않는다는 유예 규정이 폐지되어,

중소형 아파트라도 증여 세무조사 대상이 될 수 있습니다.
2025년 5월까지 계도 기간이 연장된 주택 임대차 신고제도 필수 체크 항목입니다.

보증금 6천만 원 혹은 월세 30만 원을 초과하면 무상이라도 계약 신고 대상이며, 기간 누락 시 과태료가 부과될 수 있습니다 .

임대기간 설정

기간을 5년 + 갱신 시 서면 동의로 설정하면 세법상 5년 단위 과세 구조와 일치해 추후 계산이 쉬워집니다 .

저는 지난 해 아버지 집을 무상 임차하는 고객에게 임대기간을 5년으로 고쳐 쓰도록 조언해 증여 추정액 3,200만 원을 절감하도록 도왔습니다.
계약서를 작성 시, 사용 목적(주거, 사무실 등), 유지보수 책임, 원상복구 의무, 공과금 부담, 특약 사항을 구체적으로 적어

놓아야 합니다 . 주민센터나 복지 기관 제출용은 행정안전부 통합양식을 사용해야 하며, 사인 간 계약서는 공증을 통해 강제 집행력을 확보하면 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

또한 가족 간 계약이라도 월세 0원으로 명확히 기재해야 저가 임대와 구별됩니다.

저가 임대는 적정 임대료의 30% 또는 3억 원 차액 기준으로 매년 과세한다는 점에서 과세 구조가 다릅니다.
마지막으로 임대기간 만료 전 90일 이내 재계약 의사를 서면 확인해 놓으면 세무조사 시 통상의 주거 목적으로 인정받을 가능성이 높습니다.

 

임대기간이 세금에 미치는 영향

무상사용이익은 적정 임대료 × 무상사용 기간 – 실제 지급 임대료 방식으로 계산합니다 . 예를 들어 공시가격 6억 원 아파트의 적정 월임대료를 120만 원이라 하면, 5년간 무상사용 이익은 7,200만 원이므로 1억 과세 기준 이하라 증여세가 없습니다. 반면 공시가격 10억 원 주택 (적정 월임대료 200만 원)은 같은 기간 1억 2천만 원으로 과세 대상이 됩니다.

구간별 평균 증여세율은 6억 초과~12억 이하 10%, 12억 초과 20%로 1억 2천만 원 이익에 대한 실제 세금은 약 1,200만 원입니다 .

무상사용 기간을 5년마다 재계약 형태로 끊으면 기존 5년치 이익만 합산되고, 이후 기간은 새로 증여 여부를 판단하므로 세 부담을 분산할 수 있습니다. 이 전략은 소득공제 요건을 충족하지 못하는 1주택 고령자에게 특히 유용합니다 .
또한 미국처럼 증여세 면제 한도가 매년 조금씩 상향 조정되는 해외 사례 를 참고해, 국내 제도 변화도 주기적으로 살피면 장기적인 절세 전략이 될 수 있습니다.

 

분쟁 예방과 해결

임대기간이 공백이거나 만료 시 협의처럼 모호하면, 거주 기간이 길어질수록 권리관계가 복잡해집니다.

분쟁이 발생하면 먼저 임대차 계약 신고 시스템에서 정정 신고를 할 수 있고, 기간 오류 내역만으로도 과태료를 면제받을 수 있습니다 .
농지 사용대차라면 관할 시,군,구청에 종료명령을 신청할 수 있으며, 행정기관은 30일 이내 명령서를 송달하도록 규정합니다 . 과세 처분이 부당하다고 판단되면 결정 고지일부터 90일 안에 국세청 심판청구 → 조세심판원 심판 → 행정소송 순으로 구제 절차를 밟을 수 있습니다 .

또한 10년 내 동일인으로부터 증여받은 금액은 합산 과세가 원칙으로 기간이 길어질수록 증여 가산 범위에 포함될 여지가 높습니다 . 따라서 최초 계약 단계에서 기간과 목적을 명확히 분리해 기록하는 것이 최선의 대비책입니다.

 

정확한 기간 한 줄이 수천만 원의 세금을 아끼고 가족 간 분쟁을 막는 안전벨트가 됩니다.

계약서를 곧바로 확인하고 빈 칸이 있다면 수정 계획을 세워보세요.

필요하다면 세무,법무 전문가와 상의해 임대기간을 갱신하는 것이 가장 확실한 방법입니다.